Baisse des taux : est-ce le moment de racheter son crédit immobilier ?

Le rachat de crédit consiste à contracter auprès d’un nouvel organisme, un prêt à un taux plus avantageux que celui souscrit initialement.

Cette opération peut permettre de réaliser d’importantes économies. Mais cela n’est pas systématique car effectuer un rachat de son crédit entraîne des frais.

Les frais les plus importants sont les pénalités de remboursement anticipé dont le montant s’élève généralement à 6 mois d’intérêts d’emprunt, plafonné à 3% du capital restant dû. Toutefois, cet élément a pu être négocié lors de la souscription du premier prêt. Il est donc important au préalable de vérifier dans l’offre de prêt l’existence ou non de ces pénalités et le cas échéant leur montant.

Les frais de garanties prennent également une part importante des frais liés au rachat de crédit. Ces derniers vont impacter le budget sous 2 formes. Il peut y avoir des frais par rapport au premier emprunt (frais de mainlevée si la garantie souscrite était une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers) auxquels s'ajouteront des frais de garantie du nouvel emprunt. Ceux-ci dépendent de la garantie prise (caution bancaire ou nouvelle prise d’hypothèque).

Un autre facteur déterminant est la phase d’amortissement dans laquelle se situe le prêt. Un emprunteur qui est dans le premier tiers de sa phase de remboursement acquitte essentiellement les intérêts de son crédit auprès de sa banque. Si le taux d'emprunt auquel il a souscrit son prêt est supérieur d'au moins un point aux taux constatés aujourd'hui, alors, racheter son prêt peut lui faire réaliser de réelles économies. A contrario, s’il a dépassé ce premier tiers, le montant du capital remboursé devient supérieur au remboursement des intérêts. Racheter son crédit au-delà de cette période n'est donc pas réellement profitable.

C’est pour cela qu’il faudra vérifier que le coût total du nouvel emprunt majoré des éventuelles pénalités de remboursement anticipé et frais de mainlevée, est bien inférieur à ce qu’il restait à payer sur l’emprunt initial.